Il decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti del 30 dicembre 2002 definisce condizioni e modalità per la realizzazione dei contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5, l. n. 9 dicembre 1998, n. 431: l'art. 2 del provvedimento ministeriale specifica che i contratti di locazione di natura transitoria «sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa –, da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative». Tra le esigenze del locatore e/o del conduttore che possono giustificare la “transitorietà” rientrano dunque, i motivi di lavoro, per espressa previsione, e/o di studio; dette esigenze di studio non devono però consistere nelle esigenze degli studenti universitari, poiché per tale fattispecie la normativa predispone una peculiare disciplina.

Una tipologia “alternativa” L'art. 5, comma 2, l. n. 431/1998 dispone che «In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contatto di cui all'art. 4 bis».

Il contratto di locazione per esigenze abitative di studenti universitari è infatti un particolare tipo di contratto di locazione a uso transitorio, specificamente contemplato dalla legge, la quale prevede la facoltà dei Comuni, sede di Università o di corsi universitari distaccati, di promuovere specifici accordi locali, d'intesa con le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative e con la partecipazione delle aziende per il diritto allo studio, delle associazione degli studenti, nonché delle cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore, volti a definirei canoni di locazione.

Condizione indispensabile è che i conduttori siano studenti universitari che risiedono stabilmente in una determinata località e che solo temporaneamente, proprio in ragione del corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione che frequentano, hanno necessità di dimorare nel luogo in cui ha sede l'università. Deve quindi trattarsi di studenti fuori sede, senza peraltro alcuna distinzione tra studenti in corso o fuori corso.

=> Il contratto di locazione transitoria fasullo diventa automaticamente un contratto 4+4

Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio (art. 3, comma 1, d.m. 30 gennaio 2002).

Gli studenti possono in ogni caso optare per un contratto a canone libero o a canone concordato: si rammenta che il primo prevede come unico vincolo una durata contrattuale di quattro anni, rinnovabile per un uguale periodo; il secondo attribuisce un ruolo decisivo alle associazioni sindacali degli inquilini e della proprietà nella contrattazione delle regole e dei canoni, delle detrazioni fiscali, della durata del contratto.

La detrazione per canoni di locazione Per incentivare la stipulazione di tali contratti sono state introdotte una serie di incentivi sia per i locatori sia per i conduttori, analoghe a quelle previste per i contratti a canone concordato.

Per il locatore si prevede:

una riduzione sul canone annuo da denunciare sulla dichiarazione dei redditi pari al 40,5%;

una riduzione del 30% dell'imposta di registro del contratto.

A favore del conduttore-studente fuori sede è invece prevista una detrazione per canoni di locazione sostenuti nella misura del19% ed entro un limite massimo di euro 2.633,00, secondo quanto previsto dall'art. 15, comma 1, lett. i-sexies, TUIR.

L'agevolazione spetta per le spese sostenute da studenti universitari iscritti ad un corso di laurea presso un'università situata in un Comune diverso da quello di residenza per canoni derivanti dacontratti di locazione stipulati o rinnovati ai sensi della L. 9 dicembre 1998 n. 431: non occorre dunque che si tratti specificamente di un contratto stipulato per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari (art. 5, comma 2, l. n. 431/1998), ma è sufficiente che sia un contratto di tipo abitativo stipulato ai sensi della l. n. 431/1998. Come si è peraltro rilevato, gli studenti universitari restano infatti liberi di scegliere un contratto a canone libero o concordato: resta ovviamente l'obbligo della sua regolare registrazione.

La detrazione in oggetto viene altresì riconosciuta:

a decorrere dal 2008, per effetto del disposto dell'art. 1, comma 208, l. 24 dicembre 2007, n. 244 (legge finanziaria 2008) sui canoni relativi ai contratti di ospitalità, agli atti di assegnazione in godimento o locazione stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative;

a far data dal 2012, sulla base dl'art. 16, l. 15 dicembre 2011, n. 217, sui canoni di locazione derivanti da contratti di locazione e di ospitalità stipulati dagli studenti iscritti ad un corso di laurea presso un'università estera, se ubicata nell'Unione Europea o in uno degli stati aderenti all'Accordo sullo spazio economico europeo.

Condizioni per usufruire del beneficio sono:

l'ubicazione dell'università (anche se estera) in un Comune distante almeno 100 km dal Comune di residenza dello studente;

l'ubicazione dell'università in un Comune di una provincia diversa dal Comune di residenza dello studente;

la collocazione dell'unità immobiliare locata nello stesso Comune in cui ha sede l'università, o in un comune limitrofo.

La detrazione viene riconosciuta anche se l'onere è sostenuto nell'interesse di familiari a carico: se il contratto di locazione è intestato al padre, quest'ultimo può usufruire del beneficio fiscale, purché il figlio studente si trovi nelle condizioni richieste dalla norma.

La detrazione per i canoni di locazione è applicabile solo agli studenti universitari fuori sede, e non anche a coloro che frequentano un master o un corso di specializzazione, così come non è riconosciuta a chi è iscritto agli Istituti tecnici superiori (I.T.S.) – i cui corsi non possono essere equiparati ai corsi di laurea universitari (C.M. 17/E/2015).

L'agevolazione non spetta poi in caso di subaffitto, trattandosi di fattispecie non contemplata tra gli schemi contrattuali indicati nell'art. 15, comma 1, lett. i-sexies), TUIR (C.M. 21/E/2010 dell'Agenzia delle Entrate).

La riduzione dell'aliquota della cedolare secca Si rammenta che il regime della cd. tassa piatta prevede l'applicazione di un'aliquota del 21% sui canoni risultanti dal contratto di locazione; per i contratti cd. a canone concordato l'aliquota è ridotta al 19%. Dal 2013 l'aliquota per questi ultimi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ulteriormente ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017 (cd. Piano Casa 2014).

In particolare, in base al nuovo “Piano Casa 2014”, l'opzione della cedolare secca può essere esercitata anche in relazione alle unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (art. 3, comma 6 bis, d.lgs. n. 23 del 2011).